Осторожно, недвижимость Турции! | Проблемы и минусы

Помимо очевидных плюсов владения турецким жильём, существуют и проблемы, связанные с инвестициями в местную недвижимость. К сожалению, в последнее время их стало больше…

Достоинства приобретения квартир и домов в Турции очевидны. Жильё в курортной зоне можно выгодно сдавать отдыхающим, причём круглый год. В прибрежных (и не только) городах стоимость недвижимости стабильно растёт, поэтому вложения в неё не обесцениваются. Наконец, иностранец, купивший жильё за крупную сумму, имеет право претендовать на быстрое получение ВНЖ или гражданства Турции, причём – вместе с родственниками.

При всём при этом, спрос на жильё Турции среди россиян снижается. В 2023 г граждане РФ приобрели примерно на 30% меньше объектов местной недвижимости, чем годом ранее. Снижение покупок турецких домов и квартир россиянами иллюстрирует график, составленный по данным Турецкого института статистики.

Интересно, что в 2022 г наблюдалась обратная тенденция. В течение года россияне купили в Турции рекордный объём жилья – 16,3 тыс. объектов. Это примерно столько же, сколько за шесть предыдущих лет вместе взятых. Больше всего недвижимости приобреталось в Анталье и Стамбуле, а третьим по популярности местом стал прибрежный город Мерсин. Многие эксперты прогнозировали дальнейшие повышение спроса на турецкое жильё, однако в 2023 г случилось ровно наоборот. В чём же причина резкого изменения тренда?

Проблемы российских инвесторов в турецкую недвижимость в 2024 году

Количество трудностей, с которыми столкнулись покупатели жилья в 2023 г резко возросло. Как ни странно, причиной этого стали действия турецких властей. Судя по всему, на высшем уровне принято решение ограничить приезд иностранцев в Турцию. Для этого были введены ограничения, связанные с покупкой и монетизацией недвижимости для нерезидентов страны. Несмотря на потепление отношений между РФ и Турцией, никаких поблажек россиянам-инвесторам – не предусмотрено. Ухудшились и условия натурализации иностранцев в Турции, которая предусмотрена при покупке жилья.

Поднятие планки инвестиций, необходимых для получения ВНЖ

Длительное время вид на жительство (т.н. «икамет») выдавался иностранцам, вложившим в турецкое жильё 50 или 75 тыс. долларов. Первая цифра была актуальна для небольших провинциальных городов, а вторая для мегаполисов и крупных курортов (например, Стамбула и Антальи). С середины октября 2023 г данный лимит был существенно увеличен – до 200 тыс. долларов. Далеко не каждый россиянин располагает столь значительной суммой. Поэтому, число граждан, стремящихся приобрести недвижимость ради ВНЖ в тёплой стране, заметно сократилась.

Повышение налогов, связанных с покупкой недвижимости

В июле 2023 г турецкие власти увеличили налоговую нагрузку в стране, что отразилось и на владельцах жилья (как местных, так и иностранных). Чтобы в 2024 г купить дом или квартиру в Турции, необходимо уплатить следующие сборы:

• оформление TAPU — налог в размере 4% от кадастровой стоимости;
• экспертная оценка недвижимости составляет –  от 13 000 TL;
• НДС на новостройки – 1-8% цены для жилых или 18% для коммерческих помещений;
• услуги нотариуса – 1% от цены, указанной в договоре;
• ведение папки в Кадастровом управлении — 1250 TL;
• госпошлина мэрии для оформления ТАПУ (Rayic Bedeli) — 3 500 TL;
• госпошлина оборотного капитала (Döner Sermaye) для иностранца — 9 600 TL, для турецкого продавца — 6 855 TL;
• первичное оформление технического паспорта на недвижимость. Если ваш объект недвижимости новый и вы первый собственник, придется оплатить от 5 до 15 тысяч TL за получение техпаспорта;
• обязательная страховка от землетрясения – от 500 TL.

Кроме того, иностранцу требуется оплатить услуги присяжного переводчика для заключения договора купли-продажи, что обходится примерно в 70 долларов. Еще 100-110 долларов следует выложить за оформление свидетельства о праве собственности (т.н. «тапу»). Многие из вышеуказанных издержек в 2023 г увеличились, что снизило привлекательность турецкой недвижимости.

Запрет краткосрочной аренды жилья без лицензирования

Возможно – ключевая причина падения спроса на жильё в Турции, поскольку многие россияне рассматривают турецкую квартиру как способ заработка. С 1 января 2024 г извлекать деньги из турецких квартир стало гораздо сложнее. Это связано со вступлением в силу закона о туристической недвижимости. Он предусматривает приобретение дорогостоящей лицензии в Министерстве туризма Турции, дающей право сдавать жильё туристам на срок менее 100 суток. Но даже при готовности понести затраты, владельцу квартиры вдобавок требуется собрать подписи 25-100% жильцов дома, подтверждающих их согласие на проживание бок о бок с туристами. А также соблюсти ряд дополнительных требований. 

Лицензирование резко снижает доходность жилья, причем попытки его обойти могут обернуться суровыми наказаниями. За сдачу жилья в найм туристам без лицензии предусмотрены штрафы в размере до 0,5 млн. лир (1,5 млн. руб.) Уже сейчас турецкие власти проводят облавы на арендодателей, незаконно сдающих жильё, а индекс цен на аренду апартаментов повысился.

Невозможность выгодной перепродажи жилья

Согласно ещё одному новому закону, квартиры, купленные в последние 5 лет, перепродаются с уплатой пошлины. Она исчисляется из разницы между кадастровой стоимостью и рыночной ценой, за которую жильё реализуется по договору. В зависимости от перепада цен, пошлина составляет 15-35%. Таким образом, если стоимость недавно приобретённой недвижимости выросла по естественным причинам, инвестор не в состоянии извлечь из этого полную прибыль в первые пять лет после покупки. Власти объясняют введение положений о пошлине стремлением ограничить деятельность спекулянтов. Но в реальности – дополнительный налог бьёт по кошелькам обычных инвесторов.

Перекосы в сторону защиты прав квартиросъемщиков

Если сдавать жильё не туристам, а туркам, можно попасть в другую ловушку местного законодательства. Дело в том, что в Турции хорошо защищены права арендаторов. Даже если квартиросъёмщик злостно не платит оговоренные суммы, выселить его допустимо только через суд. Юридическая тяжба может затянуться на полгода и более – всё это время неплательщик имеет право законно проживать в квартире. Если суд примет решение в пользу арендодателя, выплаты иногда растягиваются на 10 лет и далеко не факт, что состоятся. Это ещё один фактор, затрудняющий извлечение прибыли из турецкой недвижимости.

Поэтому россияне, владеющие недвижимостью в Турции, стараются сдавать его своим соотечественникам, чтобы не попасть на проворных турков. Всё это также усложняет жизнь инвесторам в недвижимость, поскольку круг потенциальных квартиросъемщиков сильно сужается. 

Снижение спроса на турецкое жильё – естественный процесс

Перечисленные выше факторы являются причинами уменьшения покупок недвижимости в Турции россиянами и другими иностранцами. Вполне вероятно, что ограничения и налоговый пресс на владельцев жилья будут только увеличиваться. Обратной стороной снижения спроса на турецкие дома и квартиры может стать уменьшение их стоимости. Стоит ли в таких условиях вкладывать деньги в турецкую недвижимость – скорее зависит от конкретной ситуации, в которой действует потенциальный инвестор.

Качество строительства и сейсмостойкость

Инвесторам, все-таки решившим вложиться в турецкую недвижимость, стоит обратить внимание на важный момент, не связанный с законами и налогами. Речь идёт о конструктивной прочности дома, в котором предполагается купить квартиру. Турция является сейсмоопасной страной, особенно высок риск землетрясений в регионах, отмеченных красным цветом на карте, приведённой ниже.

Как можно заметить, ключевые курортные зоны: Анталья, Кемер, Белек, Мармарис и прочие находятся в сейсмоактивных зонах. Однако именно здесь обычно приобретается недвижимость, призванная приносить доход от туристической аренды. Чтобы дом не обрушился даже от слабого подземного толчка, следует тщательно изучить особенности постройки.

Не рекомендуется покупать жилье в зданиях, возведённых до 2007 г. До этого времени в Турции действовали либеральные правила относительно прочности домов. Именно такие постройки в феврале 2023 г не устояли перед землетрясением на Юго-Востоке Турции. Их обломки погребли под собой тысячи людей, а общий счёт погибших зашкалил за 50 тыс. человек.

В наши дни дома в Турции строятся с учетом более жестких требований к сейсмостойкости. Поэтому при покупке недвижимости уместно руководствоваться простым правилом: чем новее здание, тем оно устойчивее. Самыми безопасными являются дома, возведённые после 2019 г. На этот период пришлось очередное ужесточение требований к бетону и металлоконструкциям, используемых застройщиками.

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что девелопер получал лицензию на строительство. Если такой документ отсутствует, почти наверняка – дом возведён из самых дешёвых и непрочных материалов. Не будет лишним провести визуальный осмотр здания: наличие тонких свай или трещин – крайне отрицательный признак. В идеале желательно лично спуститься в подвал. Если там сыро, то монтаж и утепление выполнены как попало, а значит, могут быть недочёты и в силовом каркасе. Наилучшим методом определения прочности дома является тест на сейсмостойкость. Правда, его проведение требует некоторых затрат.

Автор: Руслан Кривов

Источник